Cómo funciona el motor de valoración de Nexus
Un número que no se puede auditar no vale nada delante de un propietario. Por eso cada valor de Nexus se puede seguir línea a línea hasta su fuente.
1. Fuentes oficiales primero
- Catastro (Sede Electrónica). Por referencia catastral o por PDF. Se leen superficie construida, uso, planta, año y los anexos vinculados (garaje, trastero, terraza). Cuando el PDF abrevia o parte números, el sistema recompone y comprueba que la suma cierre con lo declarado; si no cierra, revierte.
- INE. Precios de vivienda, alquileres y demografía por municipio; en Madrid y Barcelona también por barrio (Ayuntamiento/Registradores; Generalitat/Registradors).
- Registradores y valor tasado municipal (MIVAU). Anclan el valor cuando la oferta de los portales se separa del mercado real.
- SERPAVI. Referencia de alquileres para los dosieres de arrendamiento e inversión.
2. Comparables
Anuncios activos de portales en la misma zona y tipología. Se filtran por coherencia (superficie, estado, precio por m²) y se descartan los que no encajan. El dosier muestra los comparables usados y los apartados, con nota.
3. Aritmética determinista
- Mediana de los comparables filtrados.
- Ajuste por estado (a reformar / bueno / reformado) dentro de una banda declarada.
- Anexos valorados por componente (por ejemplo, la plaza de garaje no se cuenta dos veces: o entra como anexo o entra en el comparable, nunca en ambos).
- Banda de valor y valor central. Redondeo a centenas.
La misma ficha produce el mismo resultado. No hay muestreo aleatorio en el cálculo del valor.
4. La IA redacta, no valora
El modelo de lenguaje escribe el análisis de mercado, los puntos fuertes y débiles y el texto del dosier. Nunca escribe el valor final: los números se insertan después, desde el motor, en etiquetas fijas. Si el texto contradice al motor, manda el motor y una auditoría de coherencia lo señala con la divergencia en porcentaje.
5. Recibo auditable
Cada número del dosier lleva: la fórmula aplicada, el dato de entrada, la fuente y la fecha de consulta. Un agente puede reproducir el cálculo a mano.
6. Fail-closed
Si el Catastro no responde, si no hay comparables suficientes o si un dato es incoherente, el sistema devuelve un error claro y el crédito. Nunca rellena con un número plausible.
7. Humano siempre en el circuito
El agente revisa, ajusta y firma. Nexus amplifica al profesional; no lo sustituye.
Preguntas frecuentes
- ¿Es una tasación oficial?
- No. Es un informe de valoración comercial. Para hipoteca o juicio hace falta una sociedad de tasación homologada.
- ¿Qué pasa si el precio del propietario está fuera de mercado?
- El dosier lo muestra con la divergencia respecto a la banda calculada y el argumento numérico para la conversación.
- ¿Funciona en Portugal?
- Sí, con INE Portugal y caderneta predial.
- ¿En qué idiomas?
- Español, portugués, catalán, gallego, euskera, inglés y francés.
- ¿Dónde están mis datos?
- Google Cloud, región europe-west1 (Bélgica). Ver Confianza.