Guías

• Cómo auditar una valoración automática (AVM) antes de firmarlaUna valoración automática se audita pidiendo tres cosas: las fuentes con fecha, los comparables usados y descartados, y la fórmula de cada número. Si el sistema no puede mostrarlas, el número no es defendible.
• Cómo hacer un informe de valoración con comparables que el propietario acepteUn informe de comparables convence cuando muestra los testigos usados, los descartados y por qué, los ajustes aplicados y una banda de valor con su cálculo. No cuando muestra sólo un número.
• Cómo leer una nota simple y detectar cargas antes de valorarLa nota simple muestra titularidad, descripción, cargas (hipotecas, embargos, servidumbres) y limitaciones. Cualquier carga es un indicio que conviene verificar con el Registro antes de fijar precio.
• Cómo saber si un precio de Idealista está infladoUn precio de portal es una expectativa, no un valor. Se contrasta con el precio/m² de cierre de la zona (Registradores, valor tasado municipal), con la mediana de anuncios comparables y con el tiempo que lleva publicado.
• Cómo valorar un inmueble para invertir: renta, yield y precio máximoPara invertir, el valor se calcula desde la renta: alquiler de mercado de la zona (SERPAVI/INE), gastos, yield objetivo y de ahí el precio máximo a pagar. Después se compara con el valor de mercado de venta.
• Cómo valorar un piso a partir de la referencia catastralLa referencia catastral identifica el inmueble y da superficie construida, uso, año, planta y anexos. No da el valor de mercado: para eso hay que cruzarla con comparables de la zona y con las fuentes oficiales de precios.
• Cómo vigilar un inmueble y su zona: bajadas de precio, nuevos anuncios, retiradasVigilar una zona significa comprobar de forma periódica los anuncios comparables, detectar bajadas, nuevos y retirados, y descartar duplicados y muestras cortadas antes de avisar al cliente.
• Dónde consultar el precio por m² real de un barrio (fuentes oficiales)Las fuentes oficiales son el INE, el Colegio de Registradores, el valor tasado del MIVAU y, en Madrid y Barcelona, los datos por barrio del Ayuntamiento y la Generalitat. Los portales dan precio de oferta, no de cierre.
• Garaje, trastero y terraza: cómo se valoran los anexos sin contarlos dos vecesUn anexo se valora una vez: o entra como componente propio (coeficiente sobre el m² de vivienda) o ya está dentro del precio del comparable. Contarlo en los dos sitios infla el valor.
• Nuda propiedad: cómo se calcula el valor y qué descuento aplicarEl valor de la nuda propiedad es el valor de pleno dominio menos el usufructo. El usufructo vitalicio se estima con la regla fiscal 89 − edad del usufructuario (mínimo 10 %, máximo 70 %).
• Qué debe cumplir una valoración inmobiliaria hecha con IA para ser fiableCinco condiciones: fuentes oficiales con fecha, aritmética determinista, la IA no escribe el valor, recibo auditable y comportamiento fail-closed. Y un profesional que firma.
• Valoración con IA vs tasación oficial: qué vale cada una y para quéUna tasación oficial (sociedad homologada, Orden ECO/805/2003) sirve para hipoteca, herencia o juicio. Una valoración comercial con IA sirve para fijar precio de venta o compra y argumentarlo. No se sustituyen.