Guias

• Avaliação com IA vs avaliação oficial: quanto vale cada uma e para quêUma avaliação oficial (avaliação por perito avaliador registado na CMVM) serve para hipoteca, herança ou tribunal. Uma avaliação comercial com IA serve para fixar preço de venda ou compra e argumentá-lo. Não se substituem.
• Como auditar uma avaliação automática (AVM) antes de assiná-laUma avaliação automática audita-se pedindo três coisas: as fontes com data, os comparáveis usados e descartados, e a fórmula de cada número. Se o sistema não pode mostrá-las, o número não é defensável.
• Como avaliar um apartamento a partir da caderneta predial / Portal das FinançasA referência da caderneta predial / Portal das Finanças identifica o imóvel e dá área bruta privativa, afetação, ano, piso e anexos. Não dá o valor de mercado: para isso é preciso cruzá-la com comparáveis da zona e com as fontes oficiais de preços.
• Como avaliar um imóvel para investir: renda, yield e preço máximoPara investir, o valor calcula-se a partir da renda: arrendamento de mercado da zona (INE Portugal), despesas, yield objetivo e daí o preço máximo a pagar. Depois compara-se com o valor de mercado de venda.
• Como fazer um relatório de avaliação com comparáveis que o proprietário aceiteUm relatório de comparáveis convence quando mostra os elementos usados, os descartados e porquê, os ajustes aplicados e uma banda de valor com o seu cálculo. Não quando mostra apenas um número.
• Como ler uma certidão permanente e detetar ónus antes de avaliarA certidão permanente mostra titularidade, descrição, ónus (hipotecas, penhoras, servidões) e limitações. Qualquer ónus é um indício que convém verificar com a Conservatória do Registo Predial antes de fixar preço.
• Como saber se um preço do Idealista está inflacionadoUm preço de portal é uma expectativa, não um valor. Contrasta-se com o preço/m² de fecho da zona (Conservatória do Registo Predial, valor tasado municipal), com a mediana de anúncios comparáveis e com o tempo que leva publicado.
• Como vigiar um imóvel e a sua zona: descidas de preço, novos anúncios, retiradasVigiar uma zona significa verificar de forma periódica os anúncios comparáveis, detetar descidas, novos e retirados, e descartar duplicados e amostras cortadas antes de avisar o cliente.
• Garagem, arrecadação e terraço: como se avaliam os anexos sem contá-los duas vezesUm anexo avalia-se uma vez: ou entra como componente próprio (coeficiente sobre o m² de habitação) ou já está dentro do preço do comparável. Contá-lo nos dois sítios inflaciona o valor.
• Nua propriedade: como se calcula o valor e que desconto aplicarO valor da nua propriedade é o valor de pleno domínio menos o usufruto. O usufruto vitalício estima-se com a regra fiscal 89 − idade do usufrutuário (mínimo 10 %, máximo 70 %).
• O que deve cumprir uma avaliação imobiliária feita com IA para ser fiávelCinco condições: fontes oficiais com data, aritmética determinista, a IA não escreve o valor, recibo auditável e comportamento fail-closed. E um profissional que assina.
• Onde consultar o preço por m² real de um bairro (fontes oficiais)As fontes oficiais são o INE Portugal, a Conservatória do Registo Predial, o valor tasado do MIVAU e, em Madrid e Barcelona, os dados por bairro do Ayuntamiento e da Generalitat. Os portais dão preço de oferta, não de fecho.