Guías

• Como auditar unha valoración automática (AVM) antes de asinalaUnha valoración automática audítase pedindo tres cousas: as fontes con data, os comparables usados e descartados, e a fórmula de cada número. Se o sistema non pode amosalas, o número non é defendible.
• Como facer un informe de valoración con comparables que o propietario acepteUn informe de comparables convence cando amosa as testemuñas usadas, as descartadas e por que, os axustes aplicados e unha banda de valor co seu cálculo. Non cando amosa só un número.
• Como ler unha nota simple e detectar cargas antes de valorarA nota simple amosa titularidade, descrición, cargas (hipotecas, embargos, servidumes) e limitacións. Calquera carga é un indicio que convén verificar co Rexistro antes de fixar prezo.
• Como saber se un prezo de Idealista está infladoUn prezo de portal é unha expectativa, non un valor. Contrástase co prezo/m² de peche da zona (Registradores, valor taxado municipal), coa mediana de anuncios comparables e co tempo que leva publicado.
• Como valorar un inmoble para investir: renda, yield e prezo máximoPara investir, o valor calcúlase desde a renda: alugueiro de mercado da zona (SERPAVI/INE), gastos, yield obxectivo e de aí o prezo máximo a pagar. Despois compárase co valor de mercado de venda.
• Como valorar un piso a partir da referencia catastralA referencia catastral identifica o inmoble e dá superficie construída, uso, ano, planta e anexos. Non dá o valor de mercado: para iso hai que cruzala con comparables da zona e coas fontes oficiais de prezos.
• Como vixiar un inmoble e a súa zona: baixadas de prezo, novos anuncios, retiradasVixiar unha zona significa comprobar de forma periódica os anuncios comparables, detectar baixadas, novos e retirados, e descartar duplicados e mostras cortadas antes de avisar o cliente.
• Garaxe, rocho e terraza: como se valoran os anexos sen contalos dúas vecesUn anexo valórase unha vez: ou entra como compoñente propio (coeficiente sobre o m² de vivenda) ou xa está dentro do prezo do comparable. Contalo nos dous sitios infla o valor.
• Nuda propiedade: como se calcula o valor e que desconto aplicarO valor da nuda propiedade é o valor de pleno dominio menos o usufruto. O usufruto vitalicio estímase coa regra fiscal 89 − idade do usufrutuario (mínimo 10 %, máximo 70 %).
• Onde consultar o prezo por m² real dun barrio (fontes oficiais)As fontes oficiais son o INE, o Colegio de Registradores, o valor taxado do MIVAU e, en Madrid e Barcelona, os datos por barrio do Ayuntamiento e da Generalitat. Os portais dan prezo de oferta, non de peche.
• Que debe cumprir unha valoración inmobiliaria feita con IA para ser fiableCinco condicións: fontes oficiais con data, aritmética determinista, a IA non escribe o valor, recibo auditable e comportamento fail-closed. E un profesional que asina.
• Valoración con IA vs taxación oficial: que vale cada unha e para queUnha taxación oficial (sociedade homologada, Orden ECO/805/2003) serve para hipoteca, herdanza ou xuízo. Unha valoración comercial con IA serve para fixar prezo de venda ou compra e argumentalo. Non se substitúen.