Guies

• Com auditar una valoració automàtica (AVM) abans de signar-laUna valoració automàtica s'audita demanant tres coses: les fonts amb data, els comparables usats i descartats, i la fórmula de cada número. Si el sistema no pot mostrar-les, el número no és defensable.
• Com fer un informe de valoració amb comparables que el propietari acceptiUn informe de comparables convenç quan mostra els testimonis usats, els descartats i per què, els ajustos aplicats i una banda de valor amb el seu càlcul. No quan mostra només un número.
• Com llegir una nota simple i detectar càrregues abans de valorarLa nota simple mostra titularitat, descripció, càrregues (hipoteques, embargaments, servituds) i limitacions. Qualsevol càrrega és un indici que convé verificar amb el Registre abans de fixar preu.
• Com saber si un preu d'Idealista està inflatUn preu de portal és una expectativa, no un valor. Es contrasta amb el preu/m² de tancament de la zona (Registradores, valor taxat municipal), amb la mediana d'anuncis comparables i amb el temps que porta publicat.
• Com valorar un immoble per invertir: renda, yield i preu màximPer invertir, el valor es calcula des de la renda: lloguer de mercat de la zona (SERPAVI/INE), despeses, yield objectiu i d'aquí el preu màxim a pagar. Després es compara amb el valor de mercat de venda.
• Com valorar un pis a partir de la referència catastralLa referència catastral identifica l'immoble i dóna superfície construïda, ús, any, planta i annexos. No dóna el valor de mercat: per a això cal creuar-la amb comparables de la zona i amb les fonts oficials de preus.
• Com vigilar un immoble i la seva zona: baixades de preu, nous anuncis, retiradesVigilar una zona significa comprovar de forma periòdica els anuncis comparables, detectar baixades, nous i retirats, i descartar duplicats i mostres tallades abans d'avisar el client.
• Garatge, traster i terrassa: com es valoren els annexos sense comptar-los dues vegadesUn annex es valora una vegada: o entra com a component propi (coeficient sobre el m² d'habitatge) o ja està dins del preu del comparable. Comptar-lo als dos llocs infla el valor.
• Nua propietat: com es calcula el valor i quin descompte aplicarEl valor de la nua propietat és el valor de ple domini menys l'usdefruit. L'usdefruit vitalici s'estima amb la regla fiscal 89 − edat de l'usufructuari (mínim 10 %, màxim 70 %).
• On consultar el preu per m² real d'un barri (fonts oficials)Les fonts oficials són l'INE, el Col·legi de Registradores, el valor taxat del MIVAU i, a Madrid i Barcelona, les dades per barri de l'Ajuntament i la Generalitat. Els portals donen preu d'oferta, no de tancament.
• Què ha de complir una valoració immobiliària feta amb IA per ser fiableCinc condicions: fonts oficials amb data, aritmètica determinista, la IA no escriu el valor, rebut auditable i comportament fail-closed. I un professional que signa.
• Valoració amb IA vs taxació oficial: què val cadascuna i per a quèUna taxació oficial (societat homologada, Orden ECO/805/2003) serveix per a hipoteca, herència o judici. Una valoració comercial amb IA serveix per fixar preu de venda o compra i argumentar-lo. No se substitueixen.