É uma avaliação oficial?

Não. É um relatório de avaliação comercial. Para hipoteca ou tribunal é necessária uma avaliação por perito avaliador registado na CMVM.

O que acontece se o preço do proprietário está fora de mercado?

O dossier mostra-o com a divergência face à banda calculada e o argumento numérico para a conversa.

Funciona em Portugal?

Sim, com INE Portugal e caderneta predial / Portal das Finanças.

Espanhol, português, catalão, galego, basco, inglês e francês.

Onde estão os meus dados?

Google Cloud, região europe-west1 (Bélgica). Ver Confiança.

Como funciona o motor de avaliação de Nexus

Um número que não pode ser auditado não vale nada perante um proprietário. Por isso cada valor de Nexus pode ser seguido linha a linha até à sua fonte.

1. Fontes oficiais primeiro

caderneta predial / Portal das Finanças. Por referência da caderneta predial / Portal das Finanças ou por PDF. Lê-se área bruta privativa, afetação, piso, ano e os anexos vinculados (garagem, arrecadação, terraço). Quando o PDF abrevia ou parte números, o sistema recompõe e verifica que a soma bate certo com o declarado; se não bater, reverte.
INE Portugal. Preços de habitação, arrendamentos e demografia por município; em Madrid e Barcelona também por bairro (Ayuntamiento/Conservatória do Registo Predial; Generalitat/Conservatória do Registo Predial).
Conservatória do Registo Predial e valor tasado municipal (MIVAU). Ancoram o valor quando a oferta dos portais se afasta do mercado real.

2. Comparáveis

Anúncios ativos de portais na mesma zona e tipologia. Filtram-se por coerência (área, estado, preço por m²) e descartam-se os que não encaixam. O dossier mostra os comparáveis usados e os afastados, com nota.

3. Aritmética determinista

Mediana dos comparáveis filtrados.
Ajuste por estado (a remodelar / bom / remodelado) dentro de uma banda declarada.
Anexos avaliados por componente (por exemplo, o lugar de garagem não se conta duas vezes: ou entra como anexo ou entra no comparável, nunca em ambos).
Banda de valor e valor central. Arredondamento às centenas.

A mesma ficha produz o mesmo resultado. Não há amostragem aleatória no cálculo do valor.

4. A IA redige, não avalia

O modelo de linguagem escreve a análise de mercado, os pontos fortes e fracos e o texto do dossier. Nunca escreve o valor final: os números inserem-se depois, a partir do motor, em etiquetas fixas. Se o texto contradiz o motor, manda o motor e uma auditoria de coerência assinala-o com a divergência em percentagem.

5. Recibo auditável

Cada número do dossier leva: a fórmula aplicada, o dado de entrada, a fonte e a data de consulta. Um agente pode reproduzir o cálculo à mão.

6. Fail-closed

Se a caderneta predial / Portal das Finanças não responde, se não há comparáveis suficientes ou se um dado é incoerente, o sistema devolve um erro claro e o crédito. Nunca preenche com um número plausível.

7. Humano sempre no circuito

O agente revê, ajusta e assina. Nexus amplifica o profissional; não o substitui.

Perguntas frequentes

É uma avaliação oficial?: Não. É um relatório de avaliação comercial. Para hipoteca ou tribunal é necessária uma avaliação por perito avaliador registado na CMVM.
O que acontece se o preço do proprietário está fora de mercado?: O dossier mostra-o com a divergência face à banda calculada e o argumento numérico para a conversa.
Funciona em Portugal?: Sim, com INE Portugal e caderneta predial / Portal das Finanças.
Em que idiomas?: Espanhol, português, catalão, galego, basco, inglês e francês.
Onde estão os meus dados?: Google Cloud, região europe-west1 (Bélgica). Ver Confiança.