Comment fonctionne le moteur d'estimation de Nexus

Un chiffre qu'on ne peut pas auditer ne vaut rien devant un propriétaire. C'est pourquoi chaque valeur de Nexus peut être suivie ligne par ligne jusqu'à sa source.

1. Les sources officielles d'abord

• Catastro (Sede Electrónica). Par référence cadastrale ou par PDF. On y lit la surface construite, l'usage, l'étage, l'année et les annexes rattachées (garage, cave, terrasse). Quand le PDF abrège ou coupe des chiffres, le système les recompose et vérifie que la somme correspond au déclaré ; sinon, il revient en arrière.
• INE. Prix des logements, loyers et démographie par commune ; à Madrid et Barcelone, également par quartier (Ayuntamiento/Registradores ; Generalitat/Registradors).
• Registradores et valeur d'expertise communale (MIVAU). Ils ancrent la valeur quand l'offre des portails s'éloigne du marché réel.
• SERPAVI. Référence de loyers pour les dossiers de location et d'investissement.

2. Comparables

Annonces actives des portails dans la même zone et la même typologie. Elles sont filtrées par cohérence (surface, état, prix au m²) et celles qui ne cadrent pas sont écartées. Le dossier montre les comparables retenus et les écartés, avec une note.

3. Arithmétique déterministe

• Médiane des comparables filtrés.
• Ajustement selon l'état (à rénover / bon / rénové) à l'intérieur d'une fourchette déclarée.
• Annexes valorisées par composant (par exemple, la place de garage n'est pas comptée deux fois : soit elle entre comme annexe, soit elle est dans le comparable, jamais les deux).
• Fourchette de valeur et valeur centrale. Arrondi à la centaine.

La même fiche produit le même résultat. Il n'y a aucun échantillonnage aléatoire dans le calcul de la valeur.

4. L'IA rédige, elle n'évalue pas

Le modèle de langage écrit l'analyse de marché, les points forts et faibles et le texte du dossier. Il n'écrit jamais la valeur finale : les chiffres sont insérés ensuite, depuis le moteur, dans des balises fixes. Si le texte contredit le moteur, c'est le moteur qui commande, et un audit de cohérence le signale avec l'écart en pourcentage.

5. Reçu auditable

Chaque chiffre du dossier porte : la formule appliquée, la donnée d'entrée, la source et la date de consultation. Un agent peut refaire le calcul à la main.

6. Fail-closed

Si le Catastro ne répond pas, s'il n'y a pas assez de comparables ou si une donnée est incohérente, le système renvoie une erreur claire et rembourse le crédit. Il ne comble jamais avec un chiffre plausible.

7. L'humain toujours dans la boucle

L'agent relit, ajuste et signe. Nexus amplifie le professionnel ; il ne le remplace pas.

Questions fréquentes

Est-ce une expertise officielle ?

Non. C'est un rapport d'estimation commerciale. Pour un prêt hypothécaire ou une procédure judiciaire, il faut une société d'expertise agréée.

Que se passe-t-il si le prix du propriétaire est hors marché ?

Le dossier le montre, avec l'écart par rapport à la fourchette calculée et l'argument chiffré pour la conversation.

Ça fonctionne au Portugal ?

Oui, avec l'INE Portugal et la caderneta predial.

En quelles langues ?

Espagnol, portugais, catalan, galicien, basque, anglais et français.

Où sont mes données ?

Google Cloud, région europe-west1 (Belgique). Voir Confiance.